《契税法》于2020年8月11日审议通过，自2021年9月1日开始实施。《契税法》相比《契税暂行条例》，有两大亮点。一是将散落在各补丁文件的条款进行了整合，比如将婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属免征契税添加到本次《契税法》第六条，该条款散落在财税[2011]82号文件，以及后续的财税[2014]4号文件（将财税[2011]82号文件作废）。二是对之前不明确或有争议的问题予以确定。比如说《契税法》新增的第十二条款。
第十二条条款的原文规定：
“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”
权属转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除，其法律效力自始没有法律约束力，直白的说，双方应回到当初没有订立合同的状态。因此，从法理上说，既然交易自始无效，双方回归到原点，那么契税应税行为未发生，税务机关应该退还纳税人缴纳的税款。本次《契税法》第十二条予以了明确。但是在《契税法》出台前，对此事项还是模糊不清楚的。比如距离较近的财税[2011]32号文件规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。国税函[2008]438号规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。以及距离较远的国税函[2002]622号文件规定，按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税｡对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予退还｡当然该文件被2016年34号公告废止。
《契税法》对此予以明确，只要纳税人能够举证权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除，则可要求税务机关退还缴纳的税款。
回到实操问题，哪些情形属于合同不生效、无效、被撤销、被解除呢？
《民法典》规定不生效的民事法律行为情形：
第一百三十六条 民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
一般情况下，合同成立时就生效，但是法律另有规定的，或者当事人另有约定的就得看规定或约定了。比如附生效条件的，生效条件成发生时合同才生效；附生效期限的，期限届至时生效；还有效力待定合同，如限制民事行为能力人订立的合同、无权代理人订立的合同和无权处分人订立的合同，这些合同虽然订立时已成立，但须经权利人追认后才生效或者无效。
《民法典》规定无效的情形：
第一百四十四条 无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《民法典》规定可撤销的情形：
第一百四十七条 基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十一条 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《民法典》规定的解除情形：
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
作者：唐德发，从业十余载，闲暇时喜欢研究财税问题，喜欢写点财税文章。公众号：发哥说税
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