2019年5月28日，中国著名房地产企业雅居乐在香港资本市场发行了6亿美金的永续债，发债消息一出立马引发了市场的广泛关注。
雅居乐发债到底该怎么看？其财务状况如何？尤其是从其发债所引申的雅居乐未来发展前景该如何看待呢？
一、新发6亿美元永续债的雅居乐
5月28日，雅居乐集团控股有限公司公告宣布，该公司与中银国际、中信里昂、国泰君安国际、汇丰、香江金融、东方证券香港、瑞银就发行6亿美元、利率为8.375%的高级永续债订立购买协议。
据我们了解到的信息，雅居乐此次永续债发行的目的和一般房企通常的融资行为不同，这笔永续债主要是用于替换该公司曾经于2013年1月18日发行的、一笔7亿美元的永续债，那笔永续债目前的利率达到了10.215%，比此次新发的永续债利率高了1.84个百分点。
因此，与房企一般发债是为了"借钱"相比，本次发债对雅居乐来说其实是进行了一次比较有效的债务结构优化。
雅居乐此次发行永续债的成功，可以说是在2019年香港资本市场并不太看好内地房企的大背景下，得到了难得的认可。
二、雅居乐的未来到底应该怎么看？
今年3月20日，雅居乐公布了自己的2018年财报，截至2018年12月31日，雅居乐营业额及毛利分别为人民币561.45亿元及人民币246.74亿元，较去年分别增加8.8%及19.3%。净利润为人民币83.58亿元，较去年上升23.3%。股东应占利润为人民币71.25亿元，较去年增加18.3%。整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，属于业内较高水平。
在房地产市场调控进入"房住不炒"的大背景下，雅居乐能够在这个时候表现出这样的业绩，实属不易。
但是，随着近一、两年来雅居乐负债率的逐步上升，尤其是"海南限购"政策的出台，也有不少媒体和机构开始对雅居乐的未来发展提出了疑惑。
接下来，我们就借着雅居乐此次成功永续债的时机，不妨好好分析一下雅居乐的未来到底应该怎么看？
其一，雅居乐的债务水平到底高不高？
根据财报数据显示，2018年雅居乐负债总额为1754.65亿元，同比增长47.2%。2015年-2017年的负债率增速分别为-8.7%、16.3%、36.1%。2018年，雅居乐资产负债率为76.14%，与前一年同期相比上升了2.68个百分点；净负债率也从2017年的71.4%升至2018年79.1%。
从表面上来看，雅居乐的债务水平的确有了一定程度的上升，但是这个负债率真的很高吗？
第一，企业负债水平的高低不能简单以下降或上升来判断。一个企业负债水平的高低以及是否合理，要做行业的横向比对。
先说龙头企业，万科2018年的资产负债率为84.59%，恒大2018年资产负债率为83.58，碧桂园2018年资产负债率为89.36%，融创2018年资产负债率为89.8%。可见四大龙头房企的资产负债率都在80%-90%之间，雅居乐是76.14%。
其次，雅居乐2018年地产预售金额排在了第29位，而克尔瑞的数据显示，2018年TOP11-30的房企平均净负债率达到了101.27%，雅居乐只有79.1%。
最后，从全行业来看，根据乐居财经的统计显示，百家上市房企资产负债率平均值再次走高，从2017年的77.72%增长到了2018年的78.90%，雅居乐76.14%的水平也低于这个平均值。
因此，说雅居乐的负债水平高，无论从哪个行业维度来说都是不成立的。
第二，企业的负债水平绝不是说越低越好，而是要和企业的发展状况及阶段相匹配。
那么，雅居乐最近一、两年负债水平提高的原因是什么呢？雅居乐相关负责人曾经做出过公开回应，是因为发展了多元化。
当然，房企多元化近来已经成为了"烧钱"的代名词，但雅居乐的多元化发展做的还是不错的。
2018年年初，雅居乐的物业部分雅生活成功在香港上市，截至2018年，雅生活的营业额为人民币 33.767亿元，同比增加91.8%。毛利为人民币12.899亿元，可以说已经成为雅居乐利润的又一重要增长点。
与此同时，雅居乐环保领域也有所建树，雅居乐环保旗下的项目总数已达40多个，拥有超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容，位居行业前列。2018年实现营业额同比增长200%，经营利润增长685%。
此外，雅居乐对多元化的投资是典型的量入为出。
在2018年业绩发布会上，雅居乐表示2019年计划投入500个亿，其中400个亿在地产领域，100个亿在非地产行业，而之所以确定了这个投资总额，是因为500亿大约会占到雅居乐当年销售额比例的40%-50%。
正是因为采取了稳健的投资策略，雅居乐的负债近年来虽有所提高，但是资金链压力并不大。
我们仔细研究雅居乐的负债情况就可以发现，雅居乐2019年的到期债务为353亿元，其中境外债务74亿元。而2018年底的现金流储备为451亿元，即使不进行任何融资，本年内到期债务覆盖率也达到了128%。
再加上本身雅居乐的授信额度就有600亿未用，所以，资金链方面不存在大的压力。
其二，海南房地产对雅居乐来说到底有没有问题？
随着海南限购政策的出台，基本上所有媒体和机构在分析雅居乐时，都会提到海南，仿佛海南已经成为雅居乐发展的一个隐忧。
2018年4月海南实行全域限购，从某种意义上来说，这种全域限购对于大部分聚焦海南的房地产企业来说不啻于一次黑天鹅事件。
但是，海南省是中国改革开放重要的经济特区，是中国对外开放的重要窗口，更是一带一路战略重要的桥头堡；而且，全中国13亿人就这一个热带海岛，从这个角度来看，从中长期来说，房地产企业在海南持有土地，只要持有成本不高，并不算什么大问题。
10年前，雅居乐拿地的成本是200多块钱一平米，10年来，已经销售了1000个亿，土地持有成本极低。因此，对于海南限购造成的影响，雅居乐曾经表示，海南限购有利于建立和完善海南房地产的长效机制，更有利于新时代下海南经济的健康持续发展，从长期来看，对于雅居乐这种有志于持续深耕海南的企业来说是利好。
此外，根据公开数据显示，雅居乐的土地储备权益总建筑面积共计3623万平方米，其中位于粤港澳大湾区的土地储备总建筑面积达987万平方米，占比27%，其次是经济发达的华东区域，占比18.2%。18年，同样主打旅游地产概念的雅居乐云南区域在海南限购的情况下，预售金额超过了50亿元，同比增长了一倍还多。
因此，海南的限购虽然短期对雅居乐在销售数据上有所影响，但是，雅居乐毕竟是一家全国布局的房企，一地的限购是可控的，这也就是为什么虽然海南限购，雅居乐2018年还是突破了千亿的销售额。
从对上述两个问题的分析我们就能发现，雅居乐的发展其实是处于一个较为稳健的状态。行稳才能致远，在"房住不炒"的大背景下，一个发展稳健的房地产企业可能远比激进的房企更有未来。
作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。
首发微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview）
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