个人出售商铺需要缴纳哪些税款？

朋友打电话说：我有套商铺，准备出售，你帮我算算需要缴哪些税吧？

我说：没问题，你说说这套商铺的基本情况吧。准备卖多钱？成本多少？什么时候买的？坐落在市区吗？

他有些迟疑说：算税和这些还有关系？

我说：当然有关系，如果你不想说真实价格和成本，虚拟一个也行，我告诉你怎么算，你自己按照这个方法去算就可以了。

他说：别呀，有什么不能说的，我这个商铺准备卖1000万，2004年1月买的，买的时候是260万，就在市区。

我说：好，个人出售商铺，需要缴纳的税种是增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、个人所得税，一个也不能少。（有些省份还会有附征的一些其他费种，在此暂不考虑）

他说：这么多啊，具体该怎么算呢？

我说：先说增值税吧！增值税是差额计税，也就是卖价-买价，然后再按照5%的征收率来计算。

应缴的增值税=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24万元。

然后根据增值税税额再计算附加的税费，因为今年出台了针对小规模纳税人“六税两费”减半征收的优惠，这三个税费都可以减半。

城市维护建设税=35.24×7%×50%=1.23万

教育费附加=35.24×3%×50%=0.53万

地方教育费附加=35.24×2%×50%=0.35万

增值税和这三项附加税费加起来一共是37.35万

他说：我属于小规模纳税人吗？我怎么听说超过500万就是一般纳税人了。

我说：因为你是自然人，不是个体工商户，即使超过500万也属于小规模纳税人。

他说：哦，那印花税怎么算呢？

我说：印花税很简单，你和买家签的合同，售价是1000万，就按1000万的万分之五，另外也有减半的优惠，缴2500元的印花税就可以了。

我接着说：上面这几个税种看着数量多，其实金额并不算大。真正有分量的税是土地增值税和个人所得税。

他问：我已经觉得肉疼了，这几个居然还不是有分量的税？土地增值税怎么算呢？

我说：你这样说，让我很有压力啊。不过你要换个思路考虑问题，你的房屋如果在偏远地区，这些年能增值这么快吗？

他说：肯定不能啊，谁不知道买房是地段为王，好的位置才能增值快啊!

我说：对，这个好位置是怎么来判定的，肯定有国家修路、建地铁，搞基础投资配套，才让这个地方变成了一个好位置，你只是买了一套商铺，其实自己没有做过多的投入，房子就从260万涨到了1000万，增值740万。这个增值额和国家一起分享，是不是也应该啊。

他说：听起来也有道理，但你还是先给我算算应该缴多少土地增值税吧？

我说：转让旧房，如果是住房，国家规定了可以免征土地增值税，但商铺并没有免税规定。

土地增值税的计算比较繁琐，大概意思是收入减去扣除项目金额，算一个增值额，增值额和扣除额比较，算一个增值率，不同的增值率对应的税率是不一样的。我给你一个税率表你先看看。

这里面扣除额的确定是关键，确定扣除项目的金额，包括四项：一是房屋及建筑物的评估价格、二是取得土地使用权所支付的地价款，三是按国家统一规定交纳的有关费用，四是转让环节缴纳的税金合计作为扣除项目金额。

他说：你说得这太繁琐了，我不想了解，你就直接给我算吧

我说：你的房屋应该先去评估，评估出一个价值，也就是房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值。

他说：我卖房还需要评估啊，太麻烦了，不评估可以吗？

我说：不评估还有第二种办法，有购房发票吗？

他得意地说：有，我保存得好着呢，比曹金云的学费发票还保存得好。

我说：那好，如果有发票，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

他说：那我算算啊，从2004年1月20日到2019年6月20日，15年又5个月。

我说：对，260万的购房成本，15年每年加计5%，一共加计75%，也就是说购房成本给你算455万。另外你如果有当年购房的契税完税凭证的，可以作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

他说：这个好像找不到了。

我说：如果找不到，那就是发票加计算出的成本，和相关的税费了，具体计算过程看一下这张表。这里注意，收入是不含税收入，也就是原先的1000万减去算出来的35.24万元的增值税。 

他说：185万？这么多啊？那如果发票找不到了，税务机关会怎么算税呢？

我说：如果真找不到，那就是核定征收了，具体核定征收的比例，需要看各地税务机关的规定，你最好问问当地主管税务机关。

他说：哦，那我明白了，最后一个，个人所得税该怎么计算？

我说：个人所得税按“财产转让所得”征税，税率是20%。给你个公式：

应纳税额=应纳税所得额×税率=(收入总额-财产原值-合理费用)×20%

他问：财产原值是我买商铺的260万，还是你刚才每年加计5%算出来的455万？

我说：是260万，每年加计5%，那是针对土地增值税计算的一个特殊规定，不是所有税种都这么计算的。

他说：噢，那你算算我的个人所得税是多少？

我说：按照公式计算，应纳税额=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大数是103万

他说：个税没有优惠政策吗？

我说：没有啊。

他说：这税加起来有300多万啊！这也太贵了！

我说：要么你评估一下房产，看看评估下来，土增税能不能少一些。另外你看看当地核定征收率是不是低一些。其他税种是没有什么考虑的空间了。

他说：那好吧，我试试。