一场房东和租客的假想对话引爆了网络的热点，大家算来算去，房租抵扣可能给房客省了个税100，房东却要缴税500，最后房东要涨房租，房客肯定不乐意。
那么对房东来说，个人出租房屋涉及哪些税款？税率多少？怎么计算？
个人出租房屋，包括出租住房（住宅）和非住房（商铺、写字楼等）。
出租房屋税收有两种征管模式：分税种征收和综合征收。
先来看看分税种情况下，个人出租房屋涉及哪些税种、税率多少？
一、个人出租住房的税收
二、个人出租非住房的税收
具体税收政策如下：
一、房产税
1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% ；
2.自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；
3.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；
4.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
二、个人所得税
1.个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%；
2.对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税 ；
3.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税；
4.财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：
(1)财产租赁过程中缴纳的税费；
(2)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止；
(3)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。
三、增值税
1.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额
2.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额
3.采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受免征增值税优惠政策
4.个人出租不动产，申请代开增值税普通发票或者增值税专用发票。（注：开具专用发票则不能享受前述免征增值税优惠政策）
四、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加
1.城市维护建设税：按照实际缴纳的增值税为计税依据，市区7%，县城和镇5%，乡村1%
2.教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为3%
3.地方教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为2%或1%，按照当地规定。
五、城镇土地使用税
1.在开征范围内，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收，城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。
2.自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
六、印花税
1.出租房屋按照“财产租赁合同”税目缴纳印花税，立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。
2.自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（注：以上税收政策分析，参考了宋雪老师博客文章，特此说明并表示感谢！）
总结：相比出租非住房，个人出租住房有不少税收优惠政策，比如个税实行10%的优惠税率，再加上费用扣除，租金个税征收率不到8%，而房产税减按4%来征税，增值税通常能免征，这样算下来，出租住房的税负约占租金收入的12%。
综合征收率下的税负：
目前不少地方实际上对房租收入采取综合征收率，各地设置并不一致。比如北京、上海等地按5%来征税，也有一些地方根据租金收入不同，设置了4%~8%的不同征收率。
此次个税附加扣除之所以引起热议，是由于税收征管实践来看，个人房东没有按规定纳税情形较为普遍，一旦按照税法要求规范纳税，房东税负上升。
在多数情况下，房东税负上升是大于租客的个人所得税扣除利益。租客的扣除标准是有上限，而且对租房的大多数房客来说，可能综合所得的边际税率是0%、3%或10%占了绝大多数，个税扣除利益每月也就几十到一百多。但对于房东来说，税负则至少增加好几百。
金杜律师合伙人叶永青在接受经济观察网采访时表示：“对于个人所得税的征管，相信即便是喊得最大声的房东也清楚，这一天终究会来。无论租客是否申报信息，该交的税总有要交的一天。个人所得的征管，无论从个人所得税、流转税还是其他税收的角度，必然会有信息打通，全面征收，严格征管的一天。不存侥幸的态度才是合理有效的。”
当然，在一段时期内，个税改革所带来的房东和租客的博弈估计还是会存在。
从目前情况来看，新个税法的专项附加扣除，收入低的人用不上（比如税前年薪7万以下的）；太有钱的，不一定能看得这点小钱，懒得用，毕竟高收入人群的时间成本也高；中等收入的人，就是鸡肋，不用附加扣除感到可惜，毕竟省点税也还能加个鸡腿，用了抵扣也发不了财，还要把自己或他人的很多隐私信息提供给工作单位或税务部门，尽管单位及税务部门会予以保密，还是有点心里不踏实。
专项扣除具体用或不用，各人自己看着办吧，我就不作建议了。
对中高收入人群来说，年终奖计税政策倒是值得筹划一下，用好了，省个几千到十万块的税倒是容易多了，所以推荐看一下这篇：
优化个税的年终奖最佳配置表出炉！惊天发现，年终奖不要超过66万元！
在申报年终奖个税时，选择最优的单独计税年终奖水平进行申报计税，其余年终奖计入综合所得。
本文来源微信公众号：财税闲谈（ID：caishuixiantan）
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