增值税的差额征收，不要乱用！否则带来巨大的税务风险！

疑问一

今天遇到一企业会计咨询：她是一家增值税小规模纳税人，第四季度转租房屋取得租金收入105万元，该房屋租进来的成本也是105万元，有成本发票，若是增值税差额征收，是不是就不用缴纳增值税了？

答复：

不动产转租业务不属于增值税差额征收的范围。增值税的差额征收，不要乱用！否则带来巨大的税务风险！

应缴纳增值税=105万元/1.05*5%=5万元

参考：

1、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文件”）规定，金融商品转让、经纪代理服务、旅游服务、纳税人转让不动产等应税销售行为，可采取差额计算方法。

2、根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称“16号公告”）第三条第一项规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

3、《全面推开营改增试点12366热点问题解答（一）》中提到：关于转租不动产如何纳税的问题，国家税务总局明确按照纳税人出租不动产来确定。

因此，一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

疑问二

我是一家小规模物业公司，向业主收取的电费能否差额征收增值税？

答复：

向业主收取的电费不得差额征收增值税，水费可以差额征收增值税。

参考：

国家税务总局公告2016年第54号《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

疑问三

我是一家劳务派遣公司，有的我们没有代用工单位支付给劳务派遣员工工资、社保等，如何差额征收增值税？

答复：

由于你劳务派遣公司没有代用工单位支付给劳务派遣员工工资、社保等，因此没法差额征收增值税，也就是这部分人员只能全额征收增值税了。

参考：

财税〔2016〕47号《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》规定：

一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

疑问四

我是一家房地产开发公司增值税一般计税，在取得土地时向其他单位或个人支付了拆迁补偿费用等，但是没有取得拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等，请问如何差额征收增值税？

答复：

你房地产开发公司在支付了拆迁补偿费用时，由于没有取得拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等，没法差额征收增值税。

参考：

国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

所述“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。