房地产多元化的"雅居乐模式"该怎么看？

上周，雅居乐2019年半年报终于在期盼中公布。整体来看雅居乐的半年期中考成绩可圈可点，在不俗成绩的背后，最令人关注的无疑是雅居乐的多元化转型效果显著。在房地产主业稳健发展的同时，近年雅居乐积极推进多元化战略，取得了明显效果。房地产多元化转型的"雅居乐模式"到底该怎么看，背后有哪些成功秘笈？

一、地产主业稳健增长 整体表现可圈可点

8月21日，雅居乐集团控股有限公司在香港发布截至2019年6月30日的中期业绩报告。良好的期中考成绩引起了市场热切关注，根据财报数据显示，上半年，雅居乐营业额为人民币271.14亿元，较去年同期增长12%。净利润为58.94亿元，同比大增37.7%，净利润率为21.7%，同比上升4个百分点。股东应占利润为50.77亿元，较去年同期上升35.1%。

可以说，雅居乐交出了一份相当不错的答卷，尤其是净利润同比大增37.7%，而资产负债率进一步下降至74.5%，较去年底下跌1.6个百分点，处于行业较低水平，财务状况进一步优化，而高达21.7%净利润更远高于行业平均水平。在国家坚持"房住不炒"的大背景下，不少房地产企业利润出现下滑，雅居乐能够取得如此成绩足可见老牌房企深厚的功底。

有目可睹的不俗业绩获得了市场和机构一致认可。在良好成绩带动下，当天公司股票价格大幅上涨，最高涨幅逾7%，收盘报每股10.38港元，上涨5.6%。鉴于良好盈利前景，汇丰、高盛、中金、摩根大通等多家知名投行纷纷上调公司股票评级并上调目标价。

在去年正式进入千亿房企阵营之后，雅居乐在今年年初定下了相对稳健的1130亿元的销售目标，如今时间已经过半，任务也基本过半，2019上半年，雅居乐累计实现预售金额约为582亿元，全年预售目标完成率为52%，累计实现预售建筑面积为405.9万平方米，预售均价则为每平方米14340元。

从长远看，雅居乐更拥有着稳健发展前景。从房地产的长期前置指标土地储备来看，雅居乐在72个城市拥有预计总建筑面积达3927万平方米的土地储备，分布于华南、华东、西部、华中、海南及云南、东北、华北等等，而楼面平均地价仅为每平方米3255元，拥有较强的市场价格优势。此外，雅居乐还加强了在一二线城市的布局，今年上半年分别在北京、天津、石家庄、郑州、成都、重庆、昆明等核心城市获得了优质的土地储备。从这个角度来看，雅居乐的房地产主业预期值得长期看好。

二、多元业务持续发力转型效果显著

在房地产主业持续向好的同时，值得重点关注的是，上半年雅居乐多元化的营业额增长到了人民币 24.29 亿元，同⽐上升 47%，多元化业务收⼊占⽐上升 9%，同比增长2.1个百分点。在房地产行业深化"房住不炒"的背景下，房地产企业除了房地产主业之外，转型的多元化业务更是重中之重，那么雅居乐的多元化业务到底能给行业以怎么样的启示呢？

相比于一些房地产企业所谓"去地产化"的转型模式，雅居乐的多元化显得更脚踏实地。自2015年发力多元化布局以来，雅居乐主打"以地产为主，多元业务并行"营运模式，形成了以地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。

通过这几年的发展，雅居乐的多元化格局已经渐成气候，上半年，雅居乐共投资约90亿元，新增30个非地产项目。多元发力的结果是，公司物业管理、物业投资及环保业务收入分别较去年同期增长63.9%、4.9%及68.9%。多元化业务收入占比较去年同期上升2.1个百分点。相比于其他房企，雅居乐具有实际意义的多元化更有价值，我们不妨来分析一下雅居乐当前的多元化逻辑究竟何在？

首先，做自己擅长的多元化而不是盲目跨界。仔细研究雅居乐多元化的逻辑起点就会发现，雅居乐的多元化其实是从房地产主业出发，聚焦人们买房之后的整体生活要素，构建起了属于雅居乐的生活产业链多元化服务体系。在产业上游，雅居乐聚焦建设，将房地产上游的工程总承包、园林景观、家居装饰整个构建起了，已覆盖78个城市的300多个项目。在产业中游，雅居乐房管项目已经构建了11个项目，储备了23个项目，整体产业多元化水平较高。在产业下游，通过雅生活的全面架构，将物业管理、资产管理、公共服务、社区商业等诸多产业板块整合成为一个有机整体，从而让雅居乐在社区服务能力上面不断升级。可以说，雅居乐的产业上中下游都围绕房地产，实现了多点开花。

其次，聚焦真正的风口。从环保方面看，雅居乐的环保业务在前些年不显山不露水，很多企业其实都没想明白房地产企业做环保有什么意义？但是在全国环保产业如火如荼发展的今天，雅居乐在环保领域的提前布局突然让人有一种恍然大悟的感觉，原来环保其实就是房地产的一个真正高附加值的风口产业。截至上半年，雅居乐环保业务已经布局了52个项目，危险废弃物处理每年处理能力达到了340万吨，水务处理达到了200万吨，生活垃圾处理每日达到了5200吨。上半年，环保业务的营业额及经营利润分别为4.74亿元及2.25亿元，较去年同期增长68.9%及93.6%。可以说雅居乐在环保领域的战略布局，正好顺应了当前国家政策的风口，相比于还没起步的公司来说，雅居乐其实已经取得了先手。

第3， 以消费升级谋发展。雅居乐的商业模式，是紧抓消费升级的趋势，从房地产之外的商业寻找更多的增值点，将自身发展与商业有机结合，对旗下的购物中心、办公楼、社区商业、酒店、文旅进行全面的升级，形成了覆盖全国50个以上城市、总体量超过300万平方米的商业体系。在这个注重体验经济的发展阶段，面对消费升级的大趋势，雅居乐可以说是精准抓住了市场的发展机遇，让自己拥有了更多未来发展的可能。

相比其他的房地产巨头，雅居乐的多元化转型更加具有代表意义，转型模式也更具有操作性，每一步虽然都不大，但是每一步都很稳，虽然没有出奇制胜的奇招险招，但确保了行稳致远，这就是雅居乐的多元化。做自己擅长的事情，通过优势领域出发，以消费者的核心需求来探索，这样的多元转型才会更加扎实。

作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。

微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview）